01/09/2011

Immobiliers : les premières faillites personnelles arrivent

Il y a quelques années j'ai été directeur marketing de la banque Cortal Consors. J'ai pu observé à quel point dans leurs décisions d'investissement, les particuliers réagissent toujours avec un train de retard. Souvent ils investissent sur le bouche à oreille : "tu devrais investir dans XXXX, untel a beaucoup gagné d'argent". Vous pouvez remplacer le XXXX par immobilier, action ou or, peu importe. Le particulier arrive toujours après la bataille.. et paie toujours les pots cassés ! On devrait inventer le "bouche à elliero".. une forme de bouche à oreille dans lequel l'oreille comprend le contraire de ce que dit la bouche !

Mais s'il y a bien un domaine où les réactions des particuliers sont absurdes c'est bien l'immobilier. Habituellement, sur le marché du dimanche, moins un légume est cher.. plus il y a d'acheteur. Dans l'immobilier c'est le contraire : plus l'immobilier augmentent plus les particuliers se jettent dessus ! Allez y comprendre quelque chose. Mais on s'apercoit surtout qu'on est dans une bulle à partir du moment où l'on entend, ce que l'on entend actuellement : "Ca ne peut que monter !" C'est le moment à partir duquel les acheteurs renoncent à tout raisonnement rationnelle et s'inscrivent dans une bulle spéculative pour prendre une décision d'achat. Quand sur un marché vous entendez "Ca ne peut que monter".. c'est qu'a priori vous êtes dans une bulle spéculative et que les prix vont s'écrouler !

Paradoxalement, les premières faillites arrivent dans le Genevois français. Certes l'immobilier augmente de manière vertigineuse.. mais pas assez pour compenser la hausse du franc suisse dans laquelle est libellée la plupart des dettes des nouveaux propriétaires. Démonstration :

Un Genevois a acheté dans le Genevois français un bien d'une valeur de 300 000 euros en 2009. Il a emprunté alors 400 000 CHF qu'il a converti à un taux de change de 1,6CHF/EUR pour 250 000 euros. Depuis 3 ans il a remboursé environ 30 000 CHF. Il lui reste donc à rembourser 370 000 CHF.. mais au cours actuel de 1,16CHF/EUR cela représente 319 000 euros : il doit donc rembourser un montant supérieur à la valeur initiale du bien. Avec la variation de taux de change, notre "investisseur" a perdu son apport personnel de 50 000 euros, ses remboursement de 30 000 euros.. et doit encore 19 000 euros à la banque.

Etranglé il ne peut pas vendre. S'il y est contraint pour un divorce ou pour une mutation professionnelle il est dans une réelle difficulté. Certains expats sont entrain de perdre plus dans leur achat immobilier et leur crédit hypothécaire qu'ils n'ont épargné en trois ans de travail à Genève ! Mais ce qu'il se passe actuellement c'est que les acheteurs étranglés par leurs dettes en CHF se contentent de rembourser mensuellement et refusent de vendre en attendant que le Franc Suisse baisse à nouveau. Pendant ce temps là, des acheteurs au pouvoir d'achat en CHF exorbitant arrivent en masse sur le marché. Aux cours actuels ils peuvent acheter à n'importe quel prix.. mais il n'y a pas de vendeurs. Alors les prix montent en flêche chaque semaine... surtout avec la pénurie de logements à Genève qui n'a produit que 17 logements dans tout le canton au deuxième trimestre 2011.

Commentaires

L'article est intéressant.

Cependant, une personne "intelligente" s'assurer contre les risques de change.

Car l'exemple aurait pu être inversé, avec un taux de change à 2,00CHF/EUR, cette personne aurait gagné de l'argent....sans rien faire !

En s'assurant contre ses variations de change, ces personnes ne sont plus considérées comme des cambistes qui prennent une/des position(s), mais comme des personnes qui acquièrent simplement un bien immobilier, moyennant le paiement d'une prime pour la couverture de change.

Bien à vous,
Michael

Écrit par : Michael | 01/09/2011

Voila un article qui vous sied !

Écrit par : Victor DUMITRESCU | 01/09/2011

Il faut pas oublier que l'emprunt en CHF a été (probablement) fait avec un taux plus bas que en EUR!
Bonne journée.

Écrit par : Marco | 01/09/2011

Nous sommes d'accord, Antoine, les prix montent en flèche... et suivent, à quelque distance, les variations des taux de change. Ce qui limite les risques pour les gens ayant investi en Francs Suisses. Mais pénalise évidemment les salaires en euros. En revanche, les propriétaires fonciers français (et les agents immobiliers, plus les banques, etc...) se frottent les mains. Un peu comme les paysans genevois qui attendent benoîtement qu'on déclasse leur terrain.
Il y a des gagnants et des perdants, comme dans toute activité économique. Le rôle des collectivités françaises devant être à mon avis de construire des logements réservés à leurs employés et des transports publics dignes de ce nom entre les différentes zones d'habitats, plus ou moins populaires, comme cela se fait dans n'importe quelle grosse agglomération. La nôtre atteignant 900 000 habitants.

Écrit par : Séraphin Lampion | 01/09/2011

1 bus à l'heure en France ... côté Ferney-Voltaire ... inacceptable !

Écrit par : Victor DUMITRESCU | 01/09/2011

Encore un agrarien qui habite dans le gexois-genevois et qui se plaint des bus.

Moi mon tram il est bourré à la gueule tous les matins, les TPG arrivent meme à mettre des trams à 1 wagon à 8 heures. Devraient s'acheter un cerveau chez Bombardier ou chez Alstom ces gars.

Écrit par : l'immigrant massif | 01/09/2011

Dans l'exemple cité, vous prenez en compte la hausse du franc suisse mais pas la hausse de l'immobilier. Vu que la valeur de son bien a augmenté en parallèle, peut-on vraiment dire qu'il a perdu de l'argent ?

Écrit par : simulation pret immobilier | 07/09/2011

@Michael : Les assurances contre les taux de changes peuvent se faire à échéance d'un an ou peut être deux.. à ma connaissance elles ne peuvent pas se faire sur des durées de l'ampleur d'un crédit immobilier ou à des prix prohibitifs.

@Séraphin Lampion : C'est précisément l'enjeu. Le Genevois français et la Haute Savoie dans son ensemble n'a pas pour projet politique de devenir une zone dortoir pour Genevois qui ne savent pas où se loger. Nous voulons au contraire cosntruire une agglomération dans laquelle chacun aura sa place. Les collectivités construisent des logements sociaux et doivent le faire plus.. tout comme Genève doit tenir ses engagements de construire la moitié des logements de l'agglo conformément à la charte de 2007... et pas 17 logements comme cela a été le cas au printemps 2011 dans tout le canton de Genève.


@Victor Dumitrescu : C'est au contraire tout à fait normal. Aucune agglomération au monde ne peut s'offrir des transports en commun performants en pleine campagne.. or entre le Genevois français et Genève il y a la prétendue campagne genevoise (cette vaste aire d'autoroute traversée par des dizaines de milliers de véhicules chaque jour). Les coûts de traversée de ces zones peu dense rend prohibitif le cout des transports en commun. vous aurez des bus réguliers à partir de Ferney.. lorsque ces bus resteront en zone urbaine tout le long de leur trajet. Il faut pour cela construire des logements à Genève. C'est le sens du projet d'agglo signé en 2007... et que Genève n'applique pas !

@Simulation pret immo :
Remarque pertinente. Tout dépend de la date d'achat. Toutefois heureusement les prix de l'immobilier ne suivent pas encore totalement les variations de change.. sinon les prix dans le genevois français auraient augmenté de 50% en 12 mois !!! il y a donc toujours un décallage entre le prix de vente et l'impact du taux de change sur l'emprunt.

Cordialement,

Antoine Vielliard

Écrit par : Antoine Vielliard (St Julien en Genevois) | 09/09/2011

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